Можно ли продать квартиру в ипотеке? Да, хоть в процессе и могут возникнуть трудности. Они связаны с тем, что ваши права на объект до погашения залога являются частичными и на все действия потребуется согласие банка. Кроме того, на некоторые виды сделок покупатели идут с неохотой, так как опасаются столкнуться с мошенничеством. Рассказываем подробнее в статье.
Как продать ипотечное жилье:
Схемы продаж
Специфика военной ипотеки
Залоговое жилье при разводе
Специфика материнского капитала
Пошаговые инструкции для продавца и покупателя
Подводные камни
НДФЛ и вычет
Чтобы уравновесить эти риски, на недвижимость с обременением часто делают скидки — 10-15%. Особенно актуально это для ситуаций, в которых найти нового владельца нужно быстро. Например, когда предыдущий собственник не может далее платить залог.
Есть и еще один нюанс, связанный с потерей денег — кредитор также может брать комиссию за свою часть работы. Банку могут быть не выгодны некоторые условия передачи прав и обязательств продавца. Но обычно проблем с получением согласия займодателя не возникает. Существует несколько алгоритмов продажи такой недвижимости.
Еще один вероятный пункт расходов — налог на продажу. Продавец уплачивает его, если проданный объект был в собственности меньше пяти лет.
Квартира
Почему миллениалы выбирают аренду вместо ипотеки: 6 причин, к которым вам стоит прислушаться
Схемы продажи квартиры в ипотеке
Всего есть три способа.
Досрочное погашение
Самый лучший, по мнению юристов, вариант развития событий. Порядок действий такой: продавец закрывает свои обязательства перед банком, снимает обременение и затем ищет нового собственника жилья. В этом случае не придется делать скидку и желающих заключить сделку ничего не отпугнет.
Больше всего эти способ подходит тем, кто уже выплатил большую часть процентов. Бывает так, что сначала находят заинтересованного в покупке человека, а затем пишут заявление на досрочное погашение. Реальный образец документа выдает банк.
У обеих схем есть один большой минус — чаще всего их сложно осуществить.
Как это можно сделать:
- Взять второй кредит и погасить им первый. Этот вариант сработает, если у вас достаточный постоянный доход. Деньгами с продажи рассчитываются со вторым займодателем.
- Использовать свои средства. Процедура аналогична предыдущей.
- Найти человека, который будет готов отдать под расписку сумму для погашения ипотеки в качестве аванса.
С третьим алгоритмом, скорее всего, возникнут трудности, и вот почему. В этом случае человеку нужно будет положиться на вашу честность, так как есть риск не получить жилье и потерять деньги. Конечно, он сможет подать в суд, но это потеря времени и средств.
Законы и финансы
Продажа квартиры без риэлтора: пошаговая инструкция, которая поможет не совершить ошибок
Переоформление долговых обязательств
Продавец передает не только права на квартиру, но и свои обязательства: срок выплаты, процентную ставку. Соответственно первое, что понадобится — разрешение кредитора. Реализовать такую процедуру сложнее всего, так как следующий владелец должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти под требования займодателя.
Действия пошагово:
- Если все условия выполнены, заключается трехстороннее соглашение о переводе ипотечного долга с вас на будущего владельца. Он соглашается принять ваши обязательства, в том числе невыполненные. Обременение с жилья не снимается.
- Подписывается договор купли-продажи и кредитный договор.
Таким образом продается и вторичка, и недвижимость, которая еще только строится. Во втором случае оформляют продажу по переуступке. У каждого банка могут быть свои особенности передачи прав и обязательств.
Законы и финансы
Продажа квартиры в собственности менее 3-х лет: все о налогах, сроках и правилах
Погашение займа в процессе сделки с участием банка
Этот алгоритм похож на первый. Покупатель закрывает невыплаченный долг, после чего с ним заключается договор купли-продажи. Есть одно отличие, благодаря которому продать квартиру, купленную в ипотеку, становится гораздо легче. В этой схеме активное участие принимает кредитор. Клиент отдает залог не вам, а непосредственно в банк. Это выглядит не так рискованно.
Пошаговая инструкция:
- Когда средства получены, займодатель выдает вам справку о погашении задолженности и закладную для того, чтобы снять обременение. Иногда он сам подает заявление в Росреестр.
- Разницу между стоимостью недвижимости и погашенным остатком задолженности получаете вы. Для этого покупатель открывает аккредитив на эту сумму или кладет ее в банковскую ячейку.
- Деньги окажутся у вас как только право собственности перейдет к новому владельцу. Подтверждением станет выписка из ЕГРН.
Обычно заключается предварительное соглашение, в котором оговаривается размер долга, сколько стоит объект, кто снимает обременение, временные рамки и ответственность сторон в непредвиденных ситуациях. Минус этой схемы в том, что не все займодатели готовы пойти на такую сделку. Далее расскажем как поступить, если имущество куплено на особых условиях и что делать в случае развода владельцев.